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Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10. April 2013, in dem die außerordentliche Kündigung eines Wohnungsmietvertrages durch den Vermieter für rechtmäßig befunden wurde, bei dem der Mieter mehrere Jahre in einer Mietwohnung Gitarrenunterricht erteilt hatte, ist nun mit ausführlicher Urteilsbegründung veröffentlicht worden.

Mit dem Urteil wies der BGH eine Revision zurück, nachdem das Landgericht Berlin die Berufung des Urteils des zuständigen Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg abgelehnt, aber eine Revision zugelassen hatte.

Aus der Urteilsbegründung geht nun hervor, dass das Urteil auf verschiedenen Sachverhalten beruht.

Der beklagte Musiklehrer hatte mehrere Jahre in der Wohnung seiner pflegebedürftigen Mutter mitgewohnt und dort auch unterrichtet. Nach dem Tod seiner Mutter wollte er die Wohnung übernehmen und in den Mietvertrag eintreten (§563 BGB).

Der Vermieter ließ sich darauf nicht ein und kündigte dem Musiklehrer mit Bezug auf §563 Absatz 4 BGB (“Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.”)
Als Begründung führte der Vermieter zum einen an, dass der Lehrer jahrelang ohne Erlaubnis des Vermieters Musikunterricht erteilt hat, zum anderen, dass es durch den Unterricht zu Lärmbelästigung und “zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern” gekommen sei.
Das Landgericht Berlin war davon ausgegangen, dass es auch weiterhin zu Auseinandersetzungen mit anderen im Haus lebenden Mietern kommen würde, was dann “zu einer in der Person des Beklagten liegenden unzumutbaren Beeinträchtigung
des Hausfriedens” geführt hätte, was die Kündigung durch den Vermieter rechtfertigte.

Desweiteren bestätigte der BGH frühere Rechtsprechung, dass “der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder (frei-)berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden” muss. Im vorliegenden Fall lag nun laut BGH “eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.”
“Ein Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08, aaO Rn. 17) – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Beispielhaft hat der Senat dabei eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr genannt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15)”

Fazit: Sofern man zur Miete wohnt und in der Wohnung in größerem Masse unterrichten will, bedarf es dazu der Erlaubnis durch den Vermieter. Was das “grössere Mass” betrifft: im vorliegenden Streitfall ging es um 10-12 Schüler an drei Werktagen.
Um einem juristischen Streitfall vorzubeugen, empfieht es sich darüberhinaus sicherlich, ein gures Verhältnis zu seinen Nachbarn zu pflegen.

Das ganze Urteil des BGH finden Sie hier zum Herunterladen.

(UCM)